آپارتمانم دیر تحویل شد؛ شکایت از فروشنده یا سازنده؟

شما باید دعوای خود را علیه فروشنده مطرح نمایید. دلیل اصلی این امر، وجود رابطه قراردادی مستقیم بین شما و فروشنده است که تعهد تحویل ملک و جبران خسارات ناشی از تأخیر را بر عهده او قرار می‌دهد.

بررسی تخصصی و قانونی

بر اساس اصول حقوقی حاکم بر قراردادها و نظرات ارائه شده توسط وکلا، تحلیل وضعیت شما به شرح زیر است:

• اصل نسبی بودن قراردادها:

  • قرارداد خرید و فروش آپارتمان بین شما و فروشنده منعقد شده است.
  • بر اساس اصل نسبی بودن قراردادها (ماده ۲۳۱ قانون مدنی)، آثار عقد فقط بین طرفین آن جاری است. این بدان معناست که شما به عنوان خریدار، تنها می‌توانید از طرف قراردادی خود (فروشنده) مطالبه‌ای داشته باشید.
  • شما با سازنده قراردادی ندارید و بنابراین نمی‌توانید مستقیماً از او الزام به تحویل یا مطالبه خسارت کنید.

• تعهدات فروشنده:

  • فروشنده متعهد به تحویل مبیع (آپارتمان) در موعد مقرر (۱۴۰۳/۰۶/۳۰) بوده است.
  • عدم تحویل در تاریخ مقرر، به منزله نقض تعهد قراردادی از سوی فروشنده است.
  • تغییر نام دفترچه آپارتمان به نام شما، هرچند نشان‌دهنده انجام بخشی از تعهدات فروشنده است، اما تعهد اصلی تحویل فیزیکی ملک را ساقط نمی‌کند.

• مطالبه خسارت تأخیر:

  • شما حق دارید علاوه بر الزام فروشنده به تحویل ملک، خسارت تأخیر در تحویل را نیز از او مطالبه کنید.
  • این خسارت می‌تواند بر اساس مبلغ توافق شده در قرارداد شما با فروشنده (در صورت وجود بند خسارت تأخیر تحویل در مبایعه‌نامه شما) یا بر اساس خسارت عرفی و قانونی (ماده ۲۲۱ و ۲۲۶ قانون مدنی) تعیین شود.

• رابطه فروشنده و سازنده:

  • قرارداد بین فروشنده و سازنده، یک قرارداد مجزا است و شما طرف آن نیستید.
  • جریمه یک میلیون تومانی که فروشنده با سازنده توافق کرده، مربوط به رابطه حقوقی آن‌هاست.
  • در صورتی که فروشنده به دلیل تأخیر در تحویل به شما خسارت پرداخت کند، می‌تواند به استناد قرارداد خود با سازنده، این خسارت را از او مطالبه کند. این یک دعوای جداگانه بین فروشنده و سازنده خواهد بود و ارتباطی به دعوای شما علیه فروشنده ندارد.

• طرح دعوا علیه هر دو (احتیاطاً):

  • برخی وکلا برای احتیاط پیشنهاد می‌کنند که دعوا علیه هر دو شخص (فروشنده و سازنده) مطرح شود.
  • با این حال، با توجه به عدم وجود رابطه قراردادی مستقیم بین شما و سازنده، احتمال رد دعوا نسبت به سازنده بسیار بالاست، مگر اینکه در قرارداد شما با فروشنده، صراحتاً تعهدات سازنده به شما منتقل شده باشد که در فرض سوال چنین امری ذکر نشده است. بنابراین، تمرکز بر فروشنده که طرف مستقیم قرارداد شماست، مسیر حقوقی صحیح‌تر و کم‌چالش‌تری است.

این تحلیل بر اساس قوانین و رویه قضایی فعلی در خصوص قراردادهای خرید و فروش املاک ارائه شده است.